股票配资网站:大唐地产冲击港股 面临三大风险

  中国商报/中国商网(记者 周子荑)房产企业赴港上市的队伍再添一员。近日,闽系房企大股票配资网站唐集团控股有限公司(以下简称大唐地产)向香港交易所递交了上市招股书。在当前的地产融资环境下,中国商报记者在采访中股票配资网站发现,大唐地产上市至少面临着三大风险。

  资料图。图片来自CNSPHOTO(图文无关)

  风险一:“合约负债”成融资手段

  大唐地产作为厦门的闽系房企之一,这几年发展增速很快。房地产研究机构克而瑞数据显示,2016-2018年,大唐地产流量销售金额分别为86.1亿元、144.7亿元、308.6亿元。今年1-11月份,大唐地产全口径销售金额为298.3亿元。

  不过,在当前地产行业下行的大环境下,现金流才是地产企业发展的核心,大唐地产现金流如何呢?招股说明书显示,2016-2018年,大唐地产经营活动产生的现金流净额分别为-13.17亿元、-12.41亿元、20.53亿元,今年上半年,大唐地产经营活动产生的现金流净额为29.5亿元。

  对于现金流由负转正,大唐地产在招股说明书中表示,现金流的增加主要由于公司合约负债增加了31.78亿元,而合约负债的增加主要是公司收取客户的预售垫款增加所致。

  中国商报记者查阅大唐地产的资产负债表获悉,2016-2018年,大唐地产的合约负债金额分别为54.8亿元、79.08亿元、114.78亿元,今年上半年,大唐地产的合约负债为246.57亿元。合约负债在公司总负债中的占比从2016年的29%提高到今年上半年的47%。

  可见,大唐地产已经将合约负债作为了公司新的融资手段。中国商报记者了解到,合约负债是地产商产生合约销售后,由于并未交付而计入负债的科目。

  宁波珠江地产董事长邵凯对中国商报记者表示,合约负债相当于签了合同的预付款。合约负债的增加可能是由于开发量逐年提升,地产公司收到的预付款越来越多导致的,也可能是公司未及时交房、银行的钱没有及时还、对合作伙伴的欠款未及时归还等原因造成的。因此,合约负债带来的现金流增长并不能说明现金流的向好。

  此外,大唐地产经营活动现金流由负转正的同时,其融资活动产生的现金流出现了由正转负。数据显示,2016-2018年,大唐地产融资活动产生的现金流股票配资网站净额分别为19.38亿元、26.33亿元、-8.93亿元、今年上半年,大唐地产融资活动产生股票配资网站的现金流净额为-8.83亿元。

  对此,诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对中国商报记者表示,融资活动现金流为负,说明企业在筹资活动中现金流出大于现金流入。实际上,大唐地产前期发展扩张过程中需要筹集必要的外部资金,而目前大唐地股票配资网站产则需要偿还大量债务并进行利润分配。

  风险二:负债高企

  大唐地产扩张的同时产生了高额的借款。数据显示,2016-2018年末,其公司借款总额分别为54.53亿元、91.45亿元、84.6亿元。截至今年上半年,大唐地产的借款总额为75.98亿元。

  虽然每年大量举债,但目前大唐地产的借款所得款并没有覆盖同年偿还借款的金额。招股说明书显示,从去年开始,大唐地产偿还借款的金额大于借款所得款金额。今年上半年,大唐地产偿还借款54.77亿元,而借款所得款为46.15亿元。

  从借款的偿还期限来看,招股说明书显示,今年上半年,在大唐地产的借款中,一年内到期、一到两年内到期、两到五年内到期和五年以上到期的借款金额分别为17.3亿元、31.69亿元、25.3亿元、1.7亿元。而截至今年上半年,大唐地产的现金及现金等价物约为19.42亿元,在债务覆盖上略显紧张。

  从借款类型上看,截至今年上半年,大唐地产75.98亿元的借款中,银行及其他借款金额为50.88亿元,占比约为67%。此外,截至今年9月30日,尚未偿还的信托融资款项总额占集团借款总额的33.8%。值得注意的是,在大唐地产八笔信托借款中,有七笔将于2020年底前到期,总计约17.98亿元。同时,年利率在10%以上的信托借款有六笔,最高一笔年利率达到了14%。

  不难发现,大规模举债带来了大唐地产负债的高企。实际上,闽系房企一直以“高杠杆”著称,但大唐地产的杠杆比例尤其高。招股说明书显示,2016-2018年,大唐地产的净负债率分别为1085.3%、1087.9%、408.8%,今年上半年,大唐地产的净负债率为185.6%,远远高于第三方机构给出的80%的房地产行业整体负股票配资网站债率水平。

  大唐地产也在招股说明书中也表示,公司目前有大量债务,并可能在未来产生额外债务,这可能对公司财务状况及经营业绩造成重大不利影响。

  风险三:项目过于集中

  除了现金流和负债方面的风险,大唐地股票配资网站产在经营层面也面临一定风险。招股书显示,大唐地产是综合性物业开发商,专注于在选定经济区域开发住宅及商业物业。其物业开发项目主要覆盖国内四个经济区,即海西经济区、北部湾经济区及周股票配资网站边城市、京津冀经济区和长江中游经济区。

  然而,大唐地产的项目相对集中。招股说明书显示,截至今年9月底,广西单个省份的土地储备在公司土地储备总量中的占比达35.3%。从收入构成来看,2016-2018年,广西地区实现收入分别为2.80亿元、16.58亿元、22.05亿元,在公司总营收中的占比分别为24.4%、48.7%、42.1%。今年上半年,广西地区实现营收5.74亿元,在公司总营收中的占比为23.7%。

  分城市来看,大唐地产在南宁、天津、福建漳州三个城市布局较为密集。据介绍,2011年,大唐地产业务由厦门扩展至漳州,2015年进入天津,2017年进入长沙。截至今年9月底,漳州、南宁、天津三个城市的土地储备在公司总土地储备中的占比分别为10%、28.2%、16.7%。

  而从收入构成来看,2016-2018年,上述三座城市销售物业总收入在大唐地产销售物业总收入中的占股票配资网站比分别为76%、98.9%、98.8%。今年上半年,仅漳州项目贡献的收入就约为17.41亿元,在其销售物业总收入中占比达到71.8%,三个城市物业收入合计占比为99.7%。

  业内人士分析,大唐地产把大量项目压在少数几个城市,有可能会造成较大的去化压力,导致企业资金压力上升,负债增加。

  对于大唐地产的上市,陈霄对中国商报记者表示,近几年闽系房企的发展势头大不如前,依赖于高财务杠杆带来的发展速度开始下滑,包括正荣和泰禾等房企也遇到一些问题。大唐地产能否成功上市将对闽系房企未来发展具有导向意义。

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